Rehabilitación de edificios en Barcelona
Diagnosis, proyecto, ayudas y dirección de obra para comunidades de propietarios. Con el estado real de cada convocatoria a día de hoy, la documentación que exigen y las mayorías que hacen falta en la junta. Honorarios por fase, desde 490 € + IVA.
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Las subvenciones están cerradas. La deducción del 60 %, no
Conviene empezar por donde nadie empieza. A 11 de agosto de 2026, el plazo para pedir las ayudas Next Generation de rehabilitación de edificio, de barrio y del Libro del Edificio venció el 30 de junio de 2026 y el presupuesto está agotado. Si tu comunidad ya inició o terminó las obras, la Oficina de Rehabilitació Municipal puede dejar la solicitud en reserva por si se libera crédito. Lo que no hay es convocatoria nueva.
Lo que sí sigue vivo es la deducción del IRPF: el 60 % para obras de comunidad, hasta el 31 de diciembre de 2027. Y hay un plazo más corto que casi nadie mira: las deducciones del 20 % y del 40 % mueren con el gasto del 31 de diciembre de 2026. Quien cambie ventanas en enero de 2027 pierde el 40 %.
Y sigue vivo el plazo de ejecución de los expedientes ya concedidos, ampliado hasta el 31/12/2027 y excepcionalmente al 30/06/2028. Ampliar la ejecución no reabre las solicitudes, aunque se cuente así.
El resto del orden no cambia: primero diagnosis, después proyecto. Las rehabilitaciones que salen mal empiezan con tres presupuestos de constructor sobre un problema que nadie ha diagnosticado — se pinta una fachada que seguía filtrando, se cambia una cubierta cuando el problema estaba en el desagüe.
Diagnosticar antes de presupuestar. Y contar el dinero antes de votar.
Estado real de las ayudas, verificado el 11 de agosto de 2026
Esta tabla tiene fecha porque caduca: qué financia cada línea, qué porcentaje, qué tope, qué plazo y qué exige. Antes de comprometer una derrama con una ayuda la comprobamos otra vez, y si algo ha cambiado lo decimos.
| Rehabilitación de edificio · Next GenerationObra en elementos comunes con ahorro de energía. 40 % si se reduce un 30 % la energía primaria no renovable (máx. 6.300 €/vivienda), 65 % desde el 45 % (11.600 €) y 80 % desde el 60 % (18.800 €). Exige ITE previa, certificado energético del estado actual y acuerdo de la comunidad | Cerrada · reserva en la ORM |
|---|---|
| Rehabilitación de barrioMismo esqueleto documental, cuantías más altas: 8.100 / 14.500 / 21.400 € por vivienda según el ahorro conseguido. Solo en los ámbitos del Pla de Barris y de regeneración urbana | Cerrada · presupuesto agotado |
| Libro del edificio y proyectosFinanciaba honorarios técnicos: 700 € + 60 €/vivienda el libro del edificio, y 4.000 € + 700 €/vivienda el proyecto de rehabilitación integral, con tope de 30.000 €. Exigía edificio anterior al año 2000 e ITE aprobada o admitida a trámite | Cerrada |
| Accesibilidad y ascensores · municipal35 % con tope 30.000 € el ascensor interior y 50.000 € el exterior; 50 % con topes de 45.000 y 65.000 € en doce barrios; 25 % la supresión de barreras. Hasta el 100 % con cohesión social — que se inscribe en el Registro de la Propiedad durante 30 años y hay que devolver si se vende | No activa · suele reabrir |
| Interiores para la Borsa de LloguerAbierta del 12/02 al 30/11/2026. 100 % del coste, máximo 30.000 € por vivienda. A cambio, contrato de alquiler prorrogable hasta 5 años (7 si el propietario es persona jurídica). Admite obras ya iniciadas y facturas de los 12 meses anteriores | Abierta |
| Ayuda a comunidades · cláusula estatutariaAbierta hasta el 31/12/2026. 50 % del gasto, máximo 1.500 € para modificar estatutos y 2.500 € para crearlos. No es rehabilitación, pero es dinero para la comunidad | Abierta |
| Deducción de IRPF · 60 %La que aplica a obras de comunidad. Reducción del 30 % de energía primaria no renovable o alcanzar clase A o B. Base máxima 5.000 €/año por propietario, arrastrable cuatro ejercicios, con acumulado de 15.000 €. Gasto hasta el 31/12/2027 | Vigente |
| Deducción de IRPF · 20 % y 40 %Obras en la vivienda propia: 20 % si se reduce un 7 % la demanda, 40 % si se reduce un 30 % la energía primaria o se alcanza clase A o B. El gasto tiene que estar hecho antes del 31/12/2026 y el certificado energético posterior, expedido antes del 01/01/2027 | Vigente hasta fin de 2026 |
Cómo funciona la deducción del 60 % en una comunidad
Es la parte que hoy decide si una obra sale a cuenta, y son cinco reglas. La base de cada propietario es su coeficiente de participación aplicado a lo que ha pagado la comunidad. Hay que descontar la subvención recibida o por recibir. Los pagos en efectivo no dan derecho a deducción. Entran en la base los honorarios técnicos, el proyecto, la dirección de obra, la ejecución, los equipos y hasta los certificados energéticos. Y no entran los equipos que quemen combustible fósil — cambiar la caldera de gas no deduce ni se subvenciona.
La condición técnica es reducir un 30 % la energía primaria no renovable del edificio o alcanzar clase A o B, acreditado comparando el certificado energético de antes y el de después. Los dos tienen que estar registrados y hechos con el mismo programa reconocido: cambiar de herramienta a mitad de camino invalida la comparación. Es la trampa técnica que más expedientes tumba.
Y hay un detalle que cambia números en la junta: las subvenciones recibidas no tributan como ingreso en el IRPF.
La documentación técnica que exigen, una por una
Este es el checklist que el administrador de fincas busca y no encuentra. Lo publicamos porque es donde se pierden los expedientes: no en la obra, sino en un documento que llega tarde o lo firma quien no toca.
| ITE y certificado de aptitudSin informe de inspección técnica del edificio no hay expediente. Y hay un reloj que casi nadie vigila: 4 meses desde el cierre del informe para presentarlo ante la Agència de l'Habitatge. Pasado el plazo, inadmisión y hay que rehacer la ITE entera | Previo y obligatorio |
|---|---|
| Certificado energético del estado actualFirmado por técnico competente y registrado en el ICAEN. Es la fotografía de partida contra la que se medirá todo el ahorro | Registrado |
| Certificado energético de proyectoCon el mismo programa reconocido que el anterior. Los datos de lo que no se toca deben permanecer invariables: retocarlos para «mejorar» el resultado es motivo de revocación | Mismo programa |
| Proyecto con contenido mínimoDescripción, presupuesto desglosado por ámbitos, planos, el libro del edificio existente —o un estudio del potencial de mejora más un plan de actuaciones—, estudio de gestión de residuos que acredite el 70 % en peso destinado a reutilización o reciclaje, justificación de circularidad y definición de la retirada controlada de amianto | Siete apartados |
| Los dos informes de idoneidadAntes de solicitar hay que pasar por las oficinas técnicas de rehabilitación: idoneidad administrativa (colegios de administradores de fincas) e idoneidad técnica (COAC o CATEB). Cada una da un código, y ese código caduca a los 10 días hábiles. Solicitar sin trámite previo favorable equivale a desestimación | 10 días hábiles |
| Licencia de obrasPermiso concedido, justificante de haberlo solicitado o compromiso de pedirlo en 3 meses desde la concesión de la ayuda. Y debe estar vigente durante toda la ejecución | 3 meses de margen |
| Tres ofertasObligatorias cuando los suministros o servicios pasan de 15.000 € o la ejecución de obra pasa de 40.000 €. Las tres tienen que constar en el acta, con el presupuesto elegido | 15.000 € y 40.000 € |
| Final de obraCertificado energético final, certificado final de obra con sus anexos A y B en modelo colegial, plan de gestión de residuos firmado por el contratista, certificados de la instalación eléctrica y de la térmica registrados, certificación de seguridad estructural de lo que se apoye en la estructura, y reportaje fotográfico | Ocho documentos |
| Justificación económicaFacturas a nombre de la comunidad con sus justificantes bancarios, coherentes con el presupuesto presentado. Todo gasto de más de 1.000 € se paga por transferencia. Plazo: 3 meses desde el fin del plazo de ejecución | 3 meses |
El agente rehabilitador, y qué no os van a contar de él
La normativa creó una figura para simplificarle la vida a la comunidad: el agente o gestor de la rehabilitación, que impulsa, gestiona, redacta y hasta cobra la subvención por cesión del derecho de cobro, en el modelo «llave en mano». Necesita un acta de acuerdo con la propiedad y debe destinar íntegramente la ayuda a pagar la obra.
Ahora la letra pequeña, que es la que decide: su participación no exime a la comunidad de sus obligaciones. El agente no absorbe la responsabilidad — la añade. Si el expediente se cae, quien devuelve la ayuda con intereses es la comunidad. Por eso conviene saber quién firma cada cosa antes de delegar el paquete entero.
Nosotros hacemos la parte técnica completa: ITE, certificados energéticos, libro del edificio, proyecto, los informes de idoneidad y su reloj de diez días, licencia, dirección facultativa, certificado final con anexos y justificación económica. El administrador de fincas aporta lo que un técnico no puede firmar: CIF de la comunidad, acta, certificado del acuerdo, reparto por coeficientes y certificado de deudas. Ese reparto lo dejamos por escrito el primer día.
Y una precisión de oficio que ahorra semanas: el informe de idoneidad técnica urbanístico, el que se pide antes de la licencia, no es el informe de idoneidad técnica de la subvención. Se llaman casi igual, los emiten las mismas casas y son trámites distintos.
Qué cuesta cada intervención
Aviso previo, porque es lo honesto: no existe una tabla pública y fiable de €/m² por tipo de obra en la rehabilitación residencial de Barcelona. Lo que sí hay son anclajes oficiales — topes de ayuda, módulos de honorarios que reconoce la administración y el simulador público del IMHAB, que estima coste y subvención por referencia catastral. Esto es lo verificable.
| Envolvente térmica completaFachada, cubierta y carpinterías. El tope de ayuda de 18.800 €/vivienda al 80 % implica un coste de referencia reconocido de unos 23.500 € por vivienda. Es el orden de magnitud de una intervención integral, no un presupuesto | hasta 23.500 €/vivienda |
|---|---|
| Finca de anteguerra tipo · dato del simulador oficialEn trece fincas reales de Barcelona simuladas el 11/08/2026, el coste total salía entre 3.000 y 7.000 € por vivienda, y el coste neto tras subvención del 65-80 % entre 800 y 1.800 €. Son estimaciones de la administración, no ofertas de constructora | 800-1.800 €/vivienda neto |
| Edificio modernoEl dato contraintuitivo: una finca de 1992 de la misma muestra solo alcanzaba un 30 % de reducción, caía al tramo del 40 % y dejaba 19.020 € por vivienda de coste neto. Cuanto peor está el edificio, mejor sale la ayuda | Peor retorno |
| AscensorReferencia oficial por el tope de ayuda del 35 %: 30.000 € el interior y 50.000 € el exterior; en doce barrios, 45.000 y 65.000 € con el 50 % | 30.000-65.000 € |
| AmiantoIncremento de ayuda de hasta 1.000 €/vivienda o 12.000 €/edificio, el que resulte superior — en una finca de ocho viviendas conviene leerlo bien, porque son 12.000 y no 8.000—. El proyecto debe definir las acciones de retirada controlada | +12.000 €/edificio |
| Locales en la fachadaGeneran ayuda de 56, 104 o 168 €/m² según el tramo de ahorro, pero solo si participan en los costes de la obra. Un local exonerado por estatutos no genera nada | 56-168 €/m² |
| Estructura y forjadosEs la partida que no se puede estimar por metro cuadrado sin abrir: depende de la patología. Se resuelve con diagnosis y cálculo de estructuras, y en fincas de los cincuenta a los setenta, descartando antes el cemento aluminoso | Según diagnosis |
| Honorarios técnicosLa propia administración los tarifó: 700 € + 60 €/vivienda el libro del edificio y 4.000 € + 700 €/vivienda el proyecto de rehabilitación integral. Es el mejor argumento de precio que existe, y no es nuestro | Módulo oficial |
De la primera junta a la justificación
Diagnosis y prioridades
Visita, catas donde haga falta, ITE si toca y certificado energético del estado actual. La comunidad recibe un documento que se entiende en una junta, con qué es urgente y qué puede esperar.
Primera junta · encargo
Acuerdo de encargo del proyecto, presupuesto de honorarios y nombramiento del representante autorizado. Basta mayoría simple en casi todos los casos.
Proyecto y presupuestos
Proyecto con su contenido mínimo, certificado energético de proyecto y pliego para que las ofertas sean comparables. Tres ofertas obligatorias por encima de 40.000 € de obra.
Segunda junta · obra, empresa y derrama
Acuerdo de ejecución con las tres ofertas y el presupuesto elegido en el acta, reparto por coeficientes y financiación si hace falta.
Idoneidad, licencia y solicitud
Informes de idoneidad administrativa y técnica, licencia o comunicado de obras, y solicitud dentro de los diez días hábiles del código. Resolución en 3 meses, con silencio negativo.
Obra, final y justificación
Dirección de ejecución, certificaciones, anticipos del 50 % y del 30 %, certificado final con anexos, certificado energético final y justificación con facturas y justificantes bancarios.
Cómo se decide y quién paga
La objeción número uno en una junta es «no llegaremos a los cuatro quintos». Casi siempre es falsa. El art. 553-25.2 del Código Civil de Cataluña aprueba por mayoría simple —de los que votan, representando también la mayoría de cuotas— ascensores y supresión de barreras (letra a), las innovaciones exigibles para habitabilidad, accesibilidad, seguridad o eficiencia energética (letra b), los equipos de eficiencia y renovables comunes (letra d) y los contratos de financiación (letra g). Y todo eso aunque el acuerdo modifique los estatutos o afecte a la configuración exterior.
Los cuatro quintos quedan para modificar el título constitutivo y para las innovaciones que afecten a estructura o fachada que no sean de las letras b, d y e — es decir: una fachada que se rehabilita por seguridad o por eficiencia energética va por mayoría simple. Y también para la financiación con amortización de más de 15 años. Muchas comunidades llevan años bloqueando obras que legalmente ya podían aprobar.
¿Y el vecino que vota en contra? El art. 553-30.4 obliga a pagar a todos las obras de eficiencia energética acordadas en junta, y el disidente queda obligado en todo caso si el gasto no supera tres cuartas partes del presupuesto anual ordinario, una vez descontadas las subvenciones. Ahí está la frase que cambia las juntas: descontar la ayuda antes de calcular el umbral significa que una subvención alta puede dejar al disidente sin escapatoria. La subvención no solo abarata: consolida la mayoría. En accesibilidad y ascensores no hay exoneración posible en ningún caso.
El ausente tiene un mes desde la notificación para oponerse por escrito fehaciente; si no lo hace, se entiende que se adhiere. Quien no paga se reclama por el monitorio especial de propiedad horizontal con el certificado del secretario. Y quien piensa vender para esquivar la derrama tiene un problema: el piso queda afecto por el año en curso y los cuatro anteriores, y sin certificado de deudas —que incluye las derramas aprobadas y aún no vencidas— no se puede otorgar la escritura.
La subvención no solo abarata la obra: consolida la mayoría.
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Rehabilitación
Honorarios técnicos por fase, IVA aparte. Se aprueba fase a fase: primero la diagnosis, con ella en la mano el proyecto. Los honorarios técnicos, la redacción del proyecto, la dirección de obra y los certificados energéticos entran en la base de la deducción del 60 %, y los del libro del edificio y el proyecto eran subvencionables mientras hubo convocatoria abierta.
| Certificado energético del edificioregistrado en el ICAEN · el de partida y el de proyecto | 490 € |
|---|---|
| ITE y certificado de aptitudsegún número de entidades · incluye tramitación | desde 490 € |
| Diagnosis del edificiovisita, catas si hacen falta e informe de prioridades para la junta | 690 € |
| Libro del edificio existentecontenido mínimo de los colegios · 590 € si se encarga con la ITE | desde 890 € |
| Proyecto de rehabilitacióncon todo el contenido mínimo que exigen las ayudas | desde 4.900 € |
| Dirección de obra y dirección de ejecucióncertificaciones mensuales y control de calidad | 5-8 % del PEM · mínimo 3.900 € |
| Tramitación y justificación de ayudasidoneidades, solicitud, anticipos y justificación económica | desde 1.200 € |
| Coordinación de seguridad y saludobligatoria con más de una empresa en obra | desde 1.400 € |
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¿Todavía podemos pedir las ayudas Next Generation?
Para una solicitud nueva, no. El plazo terminó el 30 de junio de 2026 y el presupuesto de los programas de edificio, barrios y libro del edificio está agotado. Si las obras ya se iniciaron o terminaron, se puede pedir a la Oficina de Rehabilitació Municipal que deje la solicitud en reserva por si se libera crédito. Ojo: alguna ficha municipal todavía aparece como «abierta»; nosotros lo comprobamos antes de que la comunidad vote nada.
Nos concedieron la ayuda y la obra va con retraso. ¿La perdemos?
No necesariamente. El plazo de ejecución se amplió hasta el 31 de diciembre de 2027 y, excepcionalmente y con autorización previa, hasta el 30 de junio de 2028. Esa ampliación no reabre el plazo de solicitudes, aunque se cuente así por ahí.
¿Cuánto se puede llegar a cobrar por vivienda?
En el programa de edificio, 6.300 € con un 30 % de ahorro de energía primaria no renovable, 11.600 € desde el 45 % y 18.800 € desde el 60 %. En barrios, 8.100, 14.500 y 21.400 €. Más 1.000 €/vivienda por amianto, 500 € en zona acústicamente tensionada y hasta el 100 % con vulnerabilidad acreditada. Son las cuantías de las convocatorias cerradas — sirven de referencia para las que vuelvan.
Tenemos la ITE caducada. ¿Podemos pedir ayudas igual?
No. Disponer del informe de inspección técnica es requisito previo a la solicitud, junto con el certificado de aptitud o el recibo de haberlo pedido. Y hay un plazo que se come muchos expedientes: 4 meses desde el cierre del informe para presentarlo. Después, inadmisión y a rehacer la ITE.
¿Qué mayoría necesitamos para el ascensor o para la fachada?
Mayoría simple en ambos casos: el ascensor por el art. 553-25.2.a y la fachada por la letra b, si la obra es exigible para habitabilidad, seguridad o eficiencia energética — aunque afecte a la configuración exterior o modifique los estatutos. Los cuatro quintos casi nunca hacen falta. Y si el acuerdo no sale, un propietario mayor de 70 años o con discapacidad puede pedir judicialmente que se obligue a la comunidad.
Un vecino vota en contra. ¿Tiene que pagar?
En eficiencia energética, sí, si el gasto no supera tres cuartas partes del presupuesto anual ordinario una vez descontadas las subvenciones. En accesibilidad y ascensores, siempre: no hay disidente exonerable. Calcular ese umbral sin descontar la ayuda es el error que regala una exoneración que no existe.
¿Y el que ni siquiera fue a la junta?
Tiene un mes desde la notificación del acuerdo para oponerse por escrito fehaciente. Si no lo hace, se considera que se adhiere. En los acuerdos que exigen cuatro quintos, además, su silencio cuenta como voto favorable para alcanzar la mayoría.
Un propietario no paga la derrama. ¿Qué se puede hacer?
Reclamarla por el proceso monitorio especial, con certificado de impago del secretario y el visto bueno del presidente. La deuda del año en curso y los cuatro anteriores tiene preferencia de cobro sobre el piso, que queda afecto con carácter real, y devenga intereses desde el impago. Si el propietario quiere vender, necesita certificado de deudas — incluidas las derramas aprobadas y no vencidas— y sin él no hay escritura.
¿Se puede cobrar algo antes de acabar la obra?
Sí, en los expedientes concedidos: un primer anticipo del 50 % de la subvención y un segundo del 30 % acreditando que se ha ejecutado el 80 % de la obra y pagado al menos el 50 % del coste. Son endosables a la constructora, lo que reduce la tesorería que la comunidad adelanta. Si luego no se ejecuta ni se justifica, hay que devolverlos con intereses.
¿Se puede financiar la derrama?
Sí, y el contrato se aprueba por mayoría simple si la amortización no pasa de 15 años (por encima hacen falta cuatro quintos). Hay una línea de convenio entre la Agència de l'Habitatge, el ICF, Avalis y varios bancos que cubre hasta el 100 % de la inversión con IVA, incluida la subvención pendiente de cobro, a tipo fijo. Cuando llega la subvención, amortiza anticipadamente y baja la cuota sin alargar el plazo.
Si nos dan subvención, ¿también podemos deducir en la renta?
Sí, pero descontando la subvención de la base. La deducción de obras de comunidad es la del 60 %, sobre lo pagado hasta el 31/12/2027, con base máxima de 5.000 € al año por propietario, arrastrable cuatro ejercicios y con acumulado de 15.000 €. Cada uno deduce según su coeficiente de participación. Y los pagos en efectivo no dan derecho a nada.
Nuestra fachada está protegida. ¿Nos quedamos fuera?
No. Los edificios con protección patrimonial quedan eximidos del requisito de reducción de demanda, pero los elementos de la envolvente sobre los que se intervenga deben cumplir los valores mínimos de transmitancia térmica y permeabilidad al aire del CTE. Hay que aportar el documento que acredite el tipo de protección y qué elemento está protegido.
El edificio es de los años sesenta y hay grietas. ¿Eso entra en la rehabilitación energética?
Entra en la obra, pero no en el ahorro energético, y conviene separarlo desde el principio. Una grieta o un forjado tocado se resuelven con diagnosis, cálculo y refuerzo. Y en fincas de los cincuenta a los setenta, antes de proyectar nada hay que descartar cemento aluminoso: cambia el alcance, el coste y a veces la decisión de fondo. Esa parte la hacemos nosotros, no la subcontratamos.
¿Podéis pedir presupuestos a constructoras por nosotros?
Preparamos el pliego para que las ofertas sean comparables —mismo alcance, mismas mediciones— y os ayudamos a leerlas. La contratación la decide la comunidad. No cobramos de ninguna constructora, y ese es justo el motivo de que nos contratéis.
¿Cuánto se tarda desde la primera visita hasta empezar la obra?
Entre la diagnosis, el proyecto, la licencia y las ayudas, lo realista es contar de cuatro a ocho meses antes de la primera máquina, según ayuntamiento y convocatoria. Por eso conviene empezar el papeleo con calma y no cuando ya se está cayendo el balcón.
¿Toca derrama y nadie se aclara?
Cuéntanos qué le pasa a la finca y cuántas viviendas tiene. Te decimos qué hay que mirar, qué ayuda queda viva y qué mayoría hace falta — antes de que la comunidad vote nada.