Libro del edificio y plan de mantenimiento en Barcelona
Qué tiene la finca, qué se le ha hecho y qué toca hacerle cada año. Obligatorio en Cataluña desde que llega la ITE, y desde abril de 2026 requisito sin alternativa para cobrar la ayuda de rehabilitación. Desde 890 € + IVA.
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La subvención se acabó. La obligación, no
Durante cuatro años esto se vendió con una frase: te lo paga la subvención. Ya es falsa. El Programa 5 del RD 853/2021, el que pagaba los honorarios de redacción, cerró en Barcelona el 30 de junio de 2026, y el Consorci publica que el presupuesto solicitado ha superado la dotación. Fuera de Barcelona cerró el 30 de junio de 2024. Y la prórroga de 2026, que sí ha estirado la rehabilitación de edificios hasta el 31/12/2027, alcanza solo a los programas 1, 2, 3 y 6.
Lo que ha llegado en su lugar es más serio. El RD 326/2026, del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (BOE de 23/04/2026), convierte el Libro del Edificio Existente en requisito de acceso a la ayuda de rehabilitación integral —art. 97.b— y añade una obligación nueva: acreditar su archivo electrónico en el Registro de la Propiedad. Hasta 2026 valía «el libro del edificio existente o, en su defecto, un estudio del potencial de mejora». Esa alternativa ha desaparecido.
Traducido a la junta: antes era un papel que alguien os pagaba; ahora es la llave. Esta página está escrita a 11 de agosto de 2026 y las fechas son las vigentes ese día.
Ya no te pagan por hacerlo: ahora sin él no cobras.
Los tres libros del edificio que todo el mundo mezcla
Se llaman casi igual y no son el mismo documento: distinta norma, distinto obligado, distinto redactor y distinto destino. Pedir el que no es cuesta un expediente entero. Esta es la diferencia, con el artículo de cada uno.
| A · Libro del edificio de obra nuevaLOE art. 7 y CTE art. 8. Lo forma el promotor con el director de obra y se entrega a los usuarios finales. En Cataluña se formaliza antes de la primera venta (Llei 18/2007 art. 64.1.d) y se deposita en el Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria art. 202) | Obliga al promotor |
|---|---|
| B · Libro del Edificio Existente de las ayudasRD 853/2021 arts. 50-58 y Anexo I; ahora RD 326/2026 art. 97.b y Anexo III. No es una obligación general: obliga a quien pide la ayuda. Lo redacta un técnico competente identificado con titulación y número de colegiado | Obliga al solicitante |
| C · Libro del edificio de la normativa catalanaLlei 18/2007 art. 25 y Decret 67/2015. Obliga a la propiedad o a la comunidad y —dato que casi nadie conoce— se constituye desde que se recibe el informe de la ITE (art. 22.1). Como toda finca de viviendas pasa la ITE antes de los 45 años, en la práctica todo edificio de más de 45 años en Cataluña está obligado | Obliga a la comunidad |
| D · El cuarto que también se confundeEl certificat d'aptitud no es ninguno de los tres: es el acto administrativo que emite la Generalitat a partir del informe de la ITE. Es lo que la gente llama «tener la ITE pasada» | Acto administrativo |
| El mito más repetidoQue lo regula el Decret 141/2012 de habitabilidad. No lo regula. Hemos leído el texto consolidado entero y no menciona el libro ni una vez | Falso |
El libro decide cuánto cobra la comunidad
Es la parte que casi nadie ha escrito todavía y la que más dinero mueve. El art. 98.1.a declara subvencionables las intervenciones estructurales «puestas de manifiesto en el correspondiente Libro del Edificio Existente»: lo que el libro no recoge, no se paga. Y el 99.4 es una regla de hierro — «Si el Libro del Edificio Existente manifiesta la necesidad de actuar en materia de seguridad no se podrá acceder al resto de ayudas sin acometer tales actuaciones.»
El mismo artículo funciona al revés: si se actúa en seguridad, o si el libro descarta expresamente que haga falta, y a la vez se interviene en accesibilidad y en habitabilidad y sostenibilidad, la ayuda sube hasta 20.500 € por vivienda y 228 €/m² de local, con el límite del 80 % del coste. Un libro que insinúa una necesidad estructural sin justificarla bloquea el resto de la ayuda. Uno que no se moja y no descarta nada, también.
Por eso esto no es un PDF que rellena un programa: dentro hay una decisión técnica —qué es y qué no es necesidad de actuar en seguridad— y la firma alguien. Si la finca va a entrar en obra, el libro, la ITE y el proyecto de rehabilitación se planifican como un solo calendario, no como tres encargos sueltos que llegan tarde.
El libro ya no acompaña al expediente: lo decide.
Qué tiene que llevar dentro cada libro
Ninguno de los tres se rellena con la misma plantilla. Este es el contenido mínimo que exige cada norma, para que puedas comprobar si lo que te han ofrecido llega o no llega.
| Obra nueva · mínimo estatalProyecto con las modificaciones aprobadas, acta de recepción, relación de agentes, documentación de productos, instrucciones de uso y plan de mantenimiento con las operaciones programadas (CTE art. 8.1) | 6 piezas |
|---|---|
| Obra nueva · añadido catalánCuatro bloques del Annex 2 del Decret 67/2015: entre ellos, los documentos de especificaciones técnicas firmados por la dirección de obra y el manual de cada vivienda, con plano a 1:50 y superficies medidas por técnico competente | 4 bloques |
| Libro para ayudas · Bloque IITE o informe equivalente vigente, certificado energético registrado del estado actual, y manual de uso con dos planes distintos —conservación de los elementos constructivos y mantenimiento de las instalaciones—, cada uno con su periodicidad | Estado actual |
| Libro para ayudas · Bloque IIPotencial de mejora frente a los requisitos básicos de la LOE —accesibilidad, incendios, salubridad y radón, energía, ruido, amianto, seguridad de quien sube a la cubierta— y plan de actuaciones con cronograma y valoración por fases. Es lo que la ITE catalana no tiene | Lo que falta siempre |
| El umbral energéticoLas medidas deben superar el 30 % de ahorro de energía primaria no renovable, en tres niveles: 30-45, 45-60 y más del 60 %. Si no es posible pasar del 30 %, hay que justificarlo y decir el máximo alcanzable | 30 · 45 · 60 % |
| Catalán de edificios existentesInstrucciones con periodicidad, archivo de trece tipos de documento y registro de incidencias. Detalle que sorprende en las juntas: no valen albaranes ni presupuestos pagados, solo facturas con todos los requisitos legales | 13 documentos |
La parte que de verdad ahorra dinero
No es el anexo decorativo del libro. El CTE art. 8.1.3 lo exige dentro de él, y el art. 8.2.2 obliga al propietario a llevarlo a cabo «encargando a técnico competente las operaciones programadas» y a documentar todas las intervenciones. En Cataluña se cierra el círculo: las recomendaciones de mantenimiento del informe de ITE tienen que formar parte de las instrucciones del libro (art. 8.4.a del Decret 67/2015).
Ahora la advertencia que casi nadie hace, y que es la razón por la que dos planes parecidos no valen lo mismo. Para las instalaciones las periodicidades están en norma, y las tienes abajo. Para los elementos constructivos —cubiertas, fachadas, juntas, impermeabilizaciones, carpinterías— no existe ninguna tabla reglamentaria, ni estatal ni catalana: salen del criterio del técnico que firma. Quien te las presente como exigencia legal está adornando.
Y el plazo. Cada incidencia y cada operación debe inscribirse dentro del mes siguiente a producirse o ejecutarse (art. 26.2). Un libro que se redacta y se guarda en un cajón deja de cumplir a los treinta días. Por eso lo entregamos en digital y ofrecemos mantenerlo al día por cuota anual: la Agència de l'Habitatge puede inspeccionar si está actualizado.
Lo que sí manda la norma, instalación por instalación
Esta es la tabla que le sirve al administrador de fincas para saber qué le van a pedir y cuándo. Todas las filas tienen norma y artículo detrás. Las de elementos constructivos no están, y ya hemos dicho por qué.
| Calderas y calentadores de gasRITE, IT 3.3, en vivienda: calentador de ACS hasta 24,4 kW cada 5 años; de 24,4 a 70 kW y calderas murales, cada 2 años; por encima de 70 kW, mensual. En otros usos, un escalón más frecuente | 5 · 2 · mensual |
|---|---|
| Climatización y bomba de calorHasta 12 kW, cada 4 años en vivienda; de 12 a 70 kW, cada 2 años. Solar térmica: anual hasta 14 kW y semestral por encima | 4 · 2 años |
| Ascensores · inspección oficialITC AEM 1. Cada 2 años en pública concurrencia; cada 4 en edificios de más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas; cada 6 el resto. La conservadora debe avisar con dos meses de antelación | 2 · 4 · 6 años |
| Electricidad de zonas comunesREBT, ITC-BT-05. Cada 5 años las que precisaron inspección inicial, y cada 10 las comunes de edificios de viviendas con más de 100 kW instalados | 5 · 10 años |
| GasITC-ICG 07. Inspección cada 5 años en instalaciones alimentadas desde red de distribución. El titular custodia el certificado de la última | 5 años |
| Protección contra incendiosRIPCI. Programa mínimo trimestral y semestral, más inspección por organismo de control acreditado al menos cada 10 años. Las actas se conservan 5 años | Trimestral · decenal |
| Elementos constructivosSin periodicidad reglamentaria. Las fijamos por criterio técnico y quedan escritas con esa etiqueta, no disfrazadas de obligación legal | Criterio técnico |
Dónde encaja con la ITE, el energético y el resto del expediente
La forma rápida de entenderlo: la ITE dice cómo está el edificio; el certificado energético, cuánta energía gasta; el libro, qué se puede hacer, en qué orden, con qué ahorro y cuánto cuesta; y el plan de mantenimiento, cómo no volver al punto de partida. Los cuatro son piezas del mismo expediente y, en Cataluña, los cuatro acaban archivados en el mismo sitio: el libro.
De ahí sale el error más caro: creer que con la ITE hecha ya se tiene el libro para la ayuda. La norma admite el modelo autonómico solo si cubre todos los aspectos exigidos, y el informe catalán no contiene el Bloque II; en ese caso «se incorporará directamente y se cumplimentará el resto». La ITE se aprovecha entera, pero hay que completarla — y ahí sí hay ahorro real, porque medio trabajo de campo está hecho.
El otro plazo que mata expedientes son los cuatro meses: el informe de ITE caduca si no se presenta dentro de ese plazo, y entonces hay que rehacerlo y pagarlo otra vez. Si estás preparando ayudas, el orden es ITE, presentación en plazo, certificado energético registrado y libro. En ese orden y sin huecos muertos entre medias.
«No tenemos nada del edificio». Es el caso normal
En una finca del Eixample de 1962 no hay proyecto, no hay final de obra y el administrador ha cambiado tres veces. Es el punto de partida que la propia norma prevé: cuando no hay documentación, obliga a levantar un informe con los datos generales, las licencias, la descripción de los sistemas constructivos y el estado de conservación. O sea, a reconstruir, no a exhibir.
Lo hacemos en este orden. Catastro y Registro: referencia catastral, superficies, año, nota simple y cargas. Archivo municipal y de distrito: licencia de obras, final de obra y primera ocupación — la propia Generalitat señala que el final de obra o el de primera ocupación es lo más habitual de recuperar allí, y es también la base de un certificado de antigüedad. Empresas mantenedoras: certificados de inscripción e inspección de baja tensión, gas, térmicas y ascensores. Y levantamiento propio de plantas, alzados y secciones, que en fincas grandes o irregulares sale más exacto y más barato con escaneado láser.
Y al final, ensayos solo donde hagan falta. En una finca de los cincuenta a los setenta con forjado de viguetas, eso incluye descartar cemento aluminoso antes de escribir un plan de actuaciones: si el libro va a decir si hay o no necesidad de actuar en seguridad, esa pregunta se responde con una cata y un laboratorio, no con una impresión. También amianto, y radón en zona de riesgo: figuran expresamente en el contenido exigido y se olvidan siempre.
Un libro del edificio no legaliza nada, y lo escribimos dentro del propio documento.
Obligados, custodia, plazos y multas
Las seis preguntas que salen en toda junta, con la respuesta y el artículo. De aquí depende quién paga y quién responde.
| Quién está obligadoEn propiedad horizontal, la comunidad de propietarios, igual que para la ITE (arts. 5.1 y 22.1 del Decret 67/2015). El coste va a cargo de los obligados a la inspección. En obra nueva, el promotor | La comunidad |
|---|---|
| Quién puede custodiarloLos propietarios o el presidente. La comunidad puede acordar que lo custodie el secretario o el administrador de fincas, con documento de autorización de esa delegación. Se admite formato electrónico | Delegable |
| Cuándo nace la obligaciónEl día que se recibe el informe de la ITE. No a los 45 años ni cuando lo pide una subvención: el detonante legal es la ITE | Con la ITE |
| Cada cuánto se actualizaCada incidencia y cada operación, en el plazo de un mes. Y hay que incorporar los informes de verificación —cada 2 años con deficiencias importantes, al menos cada 12 meses con graves o muy graves— | 1 mes |
| Al vender un pisoEl notario debe exigir que el edificio disponga de libro, salvo edificios existentes aún no sometidos a esa obligación (art. 132.b), y hay que entregar copia del informe de ITE y del certificado de aptitud | Lo exige el notario |
| ¿Hay que visarlo?No. El visado obligatorio se limita a la lista cerrada del art. 2 del RD 1000/2010, donde el libro no está. Existe visado voluntario, que a veces tranquiliza a una junta grande | Voluntario |
Cómo lo hacemos
Diagnóstico del expediente
Dirección, año y número de entidades. Miramos si hay ITE presentada, si el certificado de aptitud sigue vigente y cuál de los tres libros necesitáis. No lo cobramos.
Recopilación documental
Catastro, Registro, archivo municipal, certificados de instalaciones y lo que conserve la comunidad. Aquí se gana o se pierde el encargo, y lo hacemos nosotros.
Visita e inventario
Sistemas constructivos e instalaciones reales, que casi nunca coinciden del todo con el papel. Con las catas o ensayos que hagan falta, decididos y presupuestados antes.
Libro y plan de mantenimiento
Entrega en digital, con el plan de conservación de los elementos constructivos y el de mantenimiento de las instalaciones, con periodicidad y responsable de cada operación.
Archivo y calendario
Depósito o archivo registral cuando corresponde, y el cuadro de fechas de lo que viene después. Si queréis, lo mantenemos al día por cuota anual.
Precio cerrado, plazo garantizado
Libro del edificio
Libro del edificio y plan de mantenimiento, con la documentación reconstruida por nosotros y firmado por arquitecto técnico colegiado. Se tarifa por tamaño de edificio, contando entidades —viviendas y locales—. Presupuesto cerrado para la comunidad en 48 h.
| Hasta 8 entidadesfincas pequeñas y unifamiliares obligados | 890 € |
|---|---|
| De 9 a 20 entidadesel caso más habitual en Barcelona | 1.290 € |
| De 21 a 40 entidadesincluye segunda visita y archivo de instalaciones comunes | 1.790 € |
| Más de 40 entidades1.790 € más 25 € por entidad adicional | desde 1.790 € |
| Libro del Edificio Existente para ayudassuplemento del Bloque II · potencial de mejora y plan de actuaciones con niveles de ahorro | +690 € |
| Libro del edificio de obra nuevacon documentos de especificaciones técnicas y manual de vivienda | desde 990 € |
| Junto con la ITEse aprovecha la visita y el informe | -20 % |
| Libro vivo · cuota anualinscripción de incidencias y operaciones dentro del plazo de un mes y custodia digital | 290 € al año |
Lo que más nos preguntáis
¿Cuánto cuesta el libro del edificio?
Desde 890 € + IVA en fincas de hasta 8 entidades, con escala por tamaño en la tabla de honorarios. Un dato para situarlo: la propia Administración fijó como coste de referencia de este documento 700 € más 60 € por vivienda hasta 20 viviendas, y 1.100 € más 40 € por vivienda por encima, con tope de 3.500 €. Nuestro presupuesto se construye sobre esa referencia, el número de entidades y la documentación que exista. Y baja si se encarga con la ITE.
¿Todavía podemos pedir la subvención para redactarlo?
No, con la información pública a 11 de agosto de 2026. En Barcelona el plazo era hasta el 30/06/2026 o hasta agotar fondos, y el Consorci publica que el presupuesto solicitado ya ha superado la dotación, ofreciendo dejar la solicitud en reserva en la Oficina de Rehabilitació Municipal. Fuera de Barcelona cerró el 30/06/2024. Si tenéis una solicitud en reserva, eso sí se mantiene vivo y os ayudamos.
Entonces, ¿para qué lo necesitamos ahora?
Por dos motivos independientes. Uno, porque en Cataluña es obligatorio desde que se recibe el informe de la ITE, y no tenerlo es infracción grave. Dos, porque el Plan Estatal 2026-2030 lo convierte en requisito sin alternativa para la ayuda de rehabilitación integral, con archivo electrónico en el Registro. La convocatoria catalana de ese Plan aún no está publicada; quien lo tenga hecho cuando se abra, cobra antes.
¿La ITE nos sirve como libro del edificio para la ayuda?
No por sí sola, y es el malentendido que más dinero cuesta. La norma admite el modelo autonómico solo si cubre todos los aspectos exigidos, y el informe catalán no contiene el Bloque II —potencial de mejora y plan de actuaciones con los niveles de ahorro del 30, 45 y 60 %—. Procede incorporarlo y completar el resto, que es lo que hacemos. Si la ITE es reciente, el libro sale bastante más barato.
Nuestro edificio es de 1965 y no tenemos documentación. ¿Se puede hacer?
Sí, y es el caso más frecuente. La norma prevé que, sin documentación, se levante un informe con los datos generales, las licencias, la descripción de los sistemas constructivos y el estado de conservación. Se reconstruye con Catastro, Registro, archivos municipales, certificados de las empresas mantenedoras, levantamiento propio y los ensayos que hagan falta. No hace falta el proyecto original.
¿Qué pasa si no lo tenemos? ¿Nos pueden multar?
Sí. No entregar el libro es infracción grave en la Llei 18/2007 (art. 124.1.d), con multa de 9.001 a 90.000 €; no formalizarlo de forma correcta y completa es leve, de 3.000 a 9.000 €; y no disponer del informe de ITE cuando es exigible es también grave, con posibles multas coercitivas. Dicho esto, no vamos a asustarte con estadísticas: no hay dato público de cuántos expedientes se incoan.
¿Hay que actualizarlo? ¿Cada cuánto?
Cada incidencia y cada operación de mantenimiento, en el plazo de un mes desde que se produce o se ejecuta. Además, si la ITE detectó deficiencias importantes hay informe de verificación cada 2 años, y con graves o muy graves al menos cada 12 meses, y esos informes se incorporan al libro. Por eso ofrecemos cuota anual de mantenimiento documental: no es un extra, es lo que pide la norma.
Somos promotores y nos bloquea la escritura. ¿Cuánto tardáis?
Es el encargo más urgente de los tres y lo tratamos como tal. La cadena es conocida: la LOE obliga a formar el libro y entregarlo a los usuarios finales, la ley catalana lo exige antes de firmar el contrato de transmisión o recibir cantidades a cuenta, hay que depositarlo en el Registro antes de transmitir las viviendas y el notario debe exigirlo. Con la documentación de obra completa se cierra en pocos días; dinos la fecha de firma y trabajamos hacia atrás.
Ya tenemos un libro del edificio de los años noventa. ¿Vale?
Hay que actualizarlo. Los libros redactados al amparo del antiguo Decret 206/1992, hoy derogado, deben completarse con toda la documentación generada desde 2015 y conforme al régimen actual de edificios existentes. En la práctica se aprovecha lo que hay y se reconstruye el archivo y los registros de los últimos años, que es donde siempre falta todo.
¿Nos obliga el libro a hacer obras?
Por sí mismo, no. Pero condiciona el dinero: si el libro manifiesta necesidad de actuar en materia de seguridad, no se accede al resto de ayudas sin acometer esas actuaciones. Y en Cataluña, si la ITE detecta deficiencias, la comunidad debe aprobar un programa de rehabilitación —en 1 año, o 6 meses si son graves— y constituir un fondo de reserva específico. Esa parte la planificamos con vosotros en la junta.
¿No basta con una de esas aplicaciones que generan el libro?
Las usamos nosotros mismos: son buenas y cuestan poco. Lo que una aplicación no hace es subir a la cubierta, decidir si una fisura es una deficiencia importante o grave, firmar esa decisión con seguro de responsabilidad civil y responder por ella ante la Administración y ante la comunidad. La herramienta rellena; el técnico responde. Si alguien te vende el libro al precio de la licencia del programa, solo te está vendiendo la licencia del programa.
¿Es obligatorio el libro del edificio en una finca antigua?
En obra nueva es obligatorio desde la entrega. En edificios existentes no lo es con carácter general, pero se ha convertido en requisito de facto para acceder a buena parte de las ayudas a la rehabilitación, y es lo que evita que cada nueva junta empiece de cero sin saber qué se ha hecho en el edificio.
¿Os lo piden para una ayuda o después de la ITE?
Decidnos el año del edificio y cuántas entidades tiene. Os decimos gratis cuál de los tres libros necesitáis y os pasamos presupuesto cerrado para la comunidad en 48 h.